修繕工事はマンションの機能と資産価値を維持するための重要なものです。
一般的には12年間に一度、大規模修繕工事が必要と言われています。しかし、マンションの状態は千差万別であり、どのような修繕工事が必要かを長期修繕計画に従って形式的に判断してしまうのは危険です。必要のない修繕工事を行えば、修繕積立金が減り本当に必要な修繕工事が行えなくなるためです。このような場合、当然、修繕積立金の値上げが必要となってしまいます。
また、修繕積立金は段階的に増額していく方式を採用しているマンションも多いです。この方式のマンションでは、購入当初は修繕積立金が安く抑えられていますが、年を取って収入が減った時に修繕積立金の金額が一番高くなってしまいます。老後の生活を圧迫する様では、そのマンションに住み続ける事ができなくなってしまいます。
修繕工事を適正なものとするためには、管理会社とは独立した立場であり、数多くのマンション管理を見てきている当事務所にご相談頂くのが一番です。
専門知識がなくても管理会社任せにしないでください。
管理会社の中には、オーバースペックとなる高額な工事の提案・見積もりを行い、ここで利益を上げる所もあります。必ず管理会社から紹介された業者以外の会社からも見積もりを取りましょう。
優良業者を知らない、見積もりを集める等の事務作業が負担になるという管理組合の方は、中立公正な当事務所をご利用ください。
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管理会社任せにし、長期修繕計画に定められた時期が来れば自動的に工事を行っている管理組合は危険です。
劣化の遅い部分やマンションの資産価値に影響の小さい部分は、数年延期した方が良いでしょう。
逆に、劣化が激しく放置すると住民の安全に危険性がある部分や、マンションの資産価値に影響の大きい部分は、優先して修繕工事を行いましょう。
あるマンションでは、12年周期の大規模修繕工事を5年伸ばして、17年周期とすることにより、30%も修繕費をカットすることができました。
しかし、このような判断は、建築資材の耐久性も年々向上しておりますので、最新の情報に基づき行う必要があり、注意が必要です。
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修繕工事も安かろう悪かろうでは、逆にマンションの資産価値を下げることとなってしまいます。
本当に必要な部分にお金をかけて、不要な部分はコストカットすることが重要です。
例えば、外壁等にはグレードの高い修繕を行い、利用者の少なくなった機械式駐車場は解体してしまうというのも一つの方法です。
また、工事のグレードを下げてしまったために、次の修繕時期より前にトラブルが発生し、追加の費用が発生してしまう場合もあります。
皆様の管理組合がそのような状態にならないために、豊富な経験から的確なご提案をさせて頂きます。
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多くのマンションでこの「段階増額積立方式」が採用されているのですが、その内容はご存知でしょうか?
これは、修繕積立金の額た数年ごとに段階的に値上げされる方式のことをいいます。
マンション購入時には多額の諸費用が発生するため、買いやすさを強調するために低く抑えてあります。特に修繕積立金の額が毎月1万円以下に設定されている場合には注意が必要です。
この方式を採用していると、大規模修繕工事の際に修繕積立金の不足が出てしまい、臨時徴収金が発生したり、大幅な増額が発生することがあります。
また、高齢になった時に修繕積立金が一番高い状態になりますので、老後資金を圧迫し住み替えざるを得ないといった事まで起こりえます。
しかし、早期に増額を行えば、その幅は小さくて済みます。ですので、早期に修繕積立金の増額を検討することをオススメします。
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